계약갱신청구권(전세, 월세) 사용 하기

 

2020년 7월에 개정된 임대차 3 법에서 가장 핵심적인 역할을 하는

계약갱신청구권을 어떻게 사용해야하는지 알아보겠습니다.

---

◈ 계약갱신청구권이란?

2년 이상 거주한 임차인이 1회에 한해 임대인에게 기존 계약 임대료의 5% 이내 인상을 조건으로 계약 갱신을

요구할 수 있는 권리입니다. 전세계약의 기준이 2년인 만큼, 2+2년 거주의 개념으로 생각하시면 될 것같습니다.

계약갱신청구권이란?

---

◈ 계약갱신청구권 행사 시기

계약갱신청구권은 현재 거주하고 있는 집에서 1회 한도로 사용할 수 있기에 행사 시기를 잘 선택해서 적용해야 합니다.

 

☞ 전세 묵시적 갱신 시

만기 2개월 전까지 임차인과 임대인 모두 계약 연장에 대한 이야기가 없다면 묵시적 갱신으로 봐서 기존 전세계약이 2년 연장됩니다. 기존 전세계약과 모든 것이 동일하기 때문에 묵시적 갱신 시에는 계약갱신청구권을 행사하지 않은 것으로 봅니다.

 

☞ 전세 재계약 시

※ 임대인과 임대보증금 합의가 불발 시

기존 전세 계약 시기보다 전세가가 5% 이상 상승하여, 임대인이 시세대로 전세 계약을 요구하는 경우에 사용 가능합니다.

계약갱신청구권을 사용하는 경우 문자 등으로 관련 내용을 명확하게 남기고, 전세계약서에도 '본 계약은 계약갱신청구권을 사용한 계약임'이라고 명시하는 경우가 일반적입니다.

 

계약갱신청구권을 사용하고 2년이 지난 후에는 시세대로 재계약하거나, 퇴거하셔야 합니다.

 

※ 임대인과 임대보증금 합의 시

임대인과 임대보증금의 인상폭에 대해 합의가 되어 재계약할 경우 계약갱신청구권을 사용하지 않은 것으로 봅니다.

이 경우 2년 뒤 재계약할 때 사용 가능합니다. 2년마다 임대보증금의 큰 상승이 없어 4년 이상 거주 하다가, 일정 시기에서

큰 전세가 상승이 있을 때 계약갱신청구권 사용가능합니다.

 

※ 임대인이 임대사업자인 경우

임대인이 임대사업자인 경우에는 5% 이내에서 임대료 인상이 가능합니다. 그렇기 때문에 계약갱신청구권을 사용하지 않습니다. 계약갱신청구권은 임차인의 권리이기 때문입니다.

예를 들어 만약 임대사업자의 의무임대기간이 4년 남았다면,

4년 거주 후 계약갱신청구권 사용으로 4+2, 총 6년 거주가 가능합니다.

임대사업자와의 계약 연장 시 계약서의 계약갱신청구권 사용함이라는 문구가 있는지 필수적으로 확인하시기 바랍니다.

만약 문구가 있다면, 임대인에게 문구 삭제 요청을 하세요.

임차인의 권리이기 때문에 임대인이 강요할 수 없는 부분입니다.

---

◈ 계약갱신청구권 사용 후 2년 내 이사 가능 여부

묵시적 갱신과 마찬가지로 계약갱신청구권을 사용한 후에는 2년이 경과하지 않더라도

임차인은 언제든지 계약 해지할 수 있습니다.

하지만 통보 후 3개월 이후부터 효력이 발생하므로,

이사 가기 전 3개월 전에는 임대인에게 계약 만료에 대해 통보해야 합니다.

---

계약갱신청구권 행사 방법

 

◈ 계약갱신청구권 거절 사유

☞ 임대인 본인 및 직계 존비속의 실거주 사유

계약갱신청구권 자체가 임차인에게 유리하게 되어있어 대부분의 경우 임대인은 계약갱신청구권을 거절할 수 없습니다.

하지만, 합법적으로 거절 가능한 방법이 하나 있습니다. 바로 임대인의 직계 존비속이 실거주하는 것입니다.

 

실거주하는 경우에 임대인은 계약갱신청구권을 거절할 수 있으며, 임차인은 계약 종료 후 퇴거해야 합니다.

 

☞ 임차인의 불법적 거주

① 월세를 2달 이상 연체하거나, ② 거짓·부정한 방법으로 임차를 하였거나, ③ 임대인의 동의 없이 전대를 할 경우,

④ 건물의 일부 또는 전부 파손하는 경우 등이 있습니다.

서로 합의에 의해 살아가는 세상에서 이런 행동은 하면 안 되겠지요.

 

☞  임대인의 주택 매도 시

잔금을 계약 만료 6개월 이전에 납부하고 소유권이 이전되었을 경우, 새로운 집주인이 실거주한다고 하면

임차인은 계약 갱신청구권을 사용할 수 없습니다.

 

하지만 잔금을 계약 만료 6개월 이전에 하게 되면 새로운 임대인도 임차인의 계약갱신청구권을 

실거주 사유로도 거절할 수 없습니다.

 

실거주를 위해 집을 매수하시는 분들은 이점 감안하여 잔금 일정을 조율하셔야 합니다.

 

계약갱신청구권 사용 하기

 

---

◈ 계약 갱신청구권 손해배상 청구

임차인이 계약갱신청구권을 행사한다고 했지만, 임대인이 실거주로 거절하여 퇴거했을 때,

실제로는 새로운 임차인이 들어오는 경우에는 손해배상 청구를 할 수 있습니다.

 

1. 갱신거절 당시 환산 월차임 3개월

2. 새로운 세입자에게 얻은 환산 월차임과 거절 당시 환산 월차임 차액 2년분

3. 갱신거절로 세입자에게 발생한 손해액 (이사비, 복비 등)

 

이 세 가지의 손해액 중 가장 큰 금액을 손해배상액을 받게 됩니다.

 

만약, 집주인이 실거주 안 할 것 같다는 의심이 들어도 세입자는 그것을 증명할 수 있는

방법이 없기 때문에 무조건 집은 비워야 합니다.

 

이사를 한 후 실제로 집주인이 실거주하는지를 확인하고 손해배상 청구를 해야겠죠.

 

실제 손해배상 사례가 있어 소개드립니다.

 

[OK!제보] 세입자 내보낸뒤 실거주약속 어긴 집주인, 2천만원 배상 판결

 

---